Сценарии развития рынка недвижимости

Директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько посетил с рабочим визитом несколько городов, включая Милан, где выступил с докладами о положении дел на рынке недвижимости.

 Текст: Валентина Симионел

Вы написали в социальных сетях, что посетили несколько городов и что это было почти турне. Какова цель вашего визита во все эти города?
У меня было несколько выступлений в Краснодаре, курортных городах края — Анапе, Геленджике и Туапсе, а также в Милане. В каждом случае аудитории очень разные, но тематика выступлений всегда одна — это рынок недвижимости и все, что с этим связано. Строительная отрасль — один из локомотивов любой экономики и динамика ее развития всегда отражает общие экономические тенденции. В условиях, когда макроэкономическая ситуация в России оставляет желать лучшего, всем интересно, как это скажется на рынке недвижимости.

Почему именно в Милане?
Там я делал презентацию на конференции Euroconstruct. Это ежегодный европейский саммит по вопросам развития строительной отрасли, в этом году он прошел 78-ой раз. Я был единственным представителем от России. В связи с санкциями, наложенными со стороны США и стран Европы, интерес к перспективам нашего рынка очень высок. Мы подготовили несколько сценариев развития строительной индустрии в России на период до 2017 года. По нашему мнению, развитие ситуации будет происходить между реалистичным и пессимистичным сценариями. Строительный рынок ждет стагнация.

В настоящее время в городе очень много предложений по недвижимости, их даже больше, чем в период вхождения в кризис 2009 года, какие прогнозы у Вас как у специалиста по преодолению кризиса строительными компаниями?
Во-первых, ради справедливости нужно отметить, что пока никакого кризиса нет. Рынок жилой недвижимости чувствует себя комфортно, рост сделок по итогам этого года составит почти 30%. Чуть хуже дела в секторе коммерческой недвижимости доля вакантных площадей в торговом и офисном сегменте растет. Но и там ситуация еще далеко от критической. Обеспокоенность вызывает тот факт, что с учетом перспектив российской экономики в следующем году ситуация может значительно ухудшиться и тогда уже можно будет употреблять слово «кризис».

Как скажется кризис на спросе?
В любой кризис спрос ведет себя одинаково — он падает. Вопрос лишь в глубине падения. На жилую недвижимость негативное влияние будет оказывать снижение реальных доходов населения, которое уже произошло в течение 2014 года и возможно будет продолжаться в 2015 году. Огромное влияние оказывает рынок ипотечного кредитования. Ставки по кредитам растут, а требования к заемщикам ужесточаются. А именно ипотека последние 2 года была единственным драйвером роста спроса на жилье. Спрос на торговые и офисные помещения также падает. Это происходит уже сейчас. Бизнес гораздо быстрее реагирует на любую неопределенность. Когда есть понимание, что для экономики приходят трудные времена, компании отказываются от своих планов по расширению бизнеса, открытию новых торговых точек. В худшем случае, бизнес начинает еще, и экономить, сокращая занимаемые площади или переезжая в более дешевые помещения. Все это негативно сказывается на рынке.

Какие будут колебания в цене?
Если говорить про Краснодар, то жилье экономичного класса на первичном рынке дешеветь не будет. Цены на него в Краснодаре и так очень низкие. Определенное снижение может быть на жилье бизнес и элитного класса, а также на вторичном рынке. Но об этом еще рано говорить, поскольку нужно понаблюдать за развитием ситуации в экономике.

Для торговой недвижимости уже можно делать точные прогнозы. Арендаторы торговой недвижимости — это, в основном, продавцы одежды, аксессуаров или любых других предметов и вещей, большая часть из которых являются импортными. Неважно, часы это, мебель или еще что-то. Девальвация рубля сделала эти товары очень дорогими для потребителя и спрос на них падает. Чтобы выжить нужно снижать цены, но аренда обходится очень дорого. Поэтому арендаторы скоро либо закроют свои объекты, либо будут требовать снижения ставок. Скорее всего сначала мы будем видеть все больше и больше пустующих магазинов, а потом ставки аренды придут в соответствие с доходностью бизнеса арендаторов, то есть будут снижены.

Какие проекты более востребованы?
Это очень сложный вопрос. Наверное, самым лучшим ответом будет следующий — любые, но качественные. В любой период времени и на любом рынке есть свои ниши и возможности для девелопмента. Но когда рынок на спаде, то важно предложить потребителю качественный и интересный продукт по самой выгодной цене. Девелоперы должны стать более креативными и при этом внимательнее относиться к своим издержкам.

В какие объекты недвижимости стоит вкладывать деньги?
Тоже сложный вопрос. Потому что сейчас универсальных рецептов не существует. Все зависит от суммы денег, которой Вы располагаете, срока, на который Вы готовы вложить эти деньги и конечных целей. Исходя из этого и стоит подбирать приемлемые варианты. Поэтому вот совет, который подходит для всех — если Вы не особенно разбираетесь в рынке недвижимости, то лучше не вкладывайте туда деньги вовсе. Ну или по крайней мере, советуйтесь перед тем, как принимать такое решение.